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購買辦公樓須注意要點

2008年3月31日 星期一 10:48:17

   
随着上海经济的繁荣，有很多境外机构准备在上海设立自己的总部，开始发展中国市场，但中国政府为了调控国内房价，又出台了一些限制境外人士和机构购买国内房屋的限制。很多外资公司的投资者需要购买办公房在上海进行办公，但大多外资公司的实际所有人是私人投资者，如何合理化利用自身的资产，以公司名义或私人名义买办公楼，自己能不能购买办公楼都成了为让投资者模糊不清，犹豫不决的事情，以下是笔者从事房产交易工作过程中总结的几点区别，希望能给购买办公房的投资人启示：
 
 
个人（境内）
个人（境外）
外资公司
内资公司
 
产权归属
个人
境外个人不允许购买办公楼，没有相关文件明文规定，在上海各交易中心已经实行
公司
公司
购买时契税
总房价的3%
同
同
购买时其他税费
同
同
同
有无合同公证
无
须（房价的0.3%+350元）
无
证件须否公证
否
须
否
可否贷款
可
不容易
不容易
出售时税费
约差价40%
由公司性质定（税务专管员定）
由公司性质定（税务专管员定）
开发票
交易中心开
公司自开或交易中心开
公司自开或交易中心开
 
注：
一、差价指业主出售办公房的价款减去业主购买该房屋时的价款以及业主在购买及出售过程中产生的相关其他费用；
二、个人或公司购买办公楼在税费上基本没有区别；
三、公司出售办公楼则可以通过自行开发票的方式减少税费的缴纳（利用公司退税政策），比个人出售办公楼的税费有可能少；
四、外资或内资公司购买办公楼有区别：
1、外资公司购买办公楼会多一笔公证费；
2、目前上海市场上外资公司购买办公楼只能购买一套，对内资公司目前没有套数限制（目前没有相关文件规定，内部操作）；
3、没有在境内注册的纯外资公司不能购买办公楼（目前没有相关文件规定，内部操作）
五、个人或公司在购买或出售办公楼时所须提供的材料不同：
1、个人仅须身份证件，
2、公司须提供的材料有：董事会决议、公司章程、法定代表人身份证件、授权委托书等
4、公司购房不容易办理贷款，银行一般不审批公司贷款购房，除非该公司运营5年以上，且连续三年会计报表为盈利。但公司可购房后办出产证后办理房屋抵押手续筹集资金。
六、公司购买办公楼目前与公司注册资本没有联系，不因注册资本多少而影响购买办公楼的大小。但外资公司因其经营范围不同而有不同的最低注册资本限制，这是该公司经营方向决定的。
七、公司购买办公楼，并进行自己实际使用经营后，在上海部分区域会要求征收房产税，该税种为92年颁布，实际中税务机关征收不严格，但目前在上海部分区域开始征收。
该税实行的是比例税率：
    （一）以房产原值为计税依据的，税率为1.2％，依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳。其计算公式为：年应纳税额＝房产原值*（1-30%）* 1.2%
    （二）以租金收入为计税依据的，税率为12％，其计算公式为：年应纳税额=年租金收入*12％。
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